수익형 부동산의 분양시장도 인기가 주춤하다. 하반기 들어 수도권과 지방을 중심으로 오피스텔과 상가, 생활형숙박시설의 미분양 물량이 증가세로 돌아섰다. 매수자들이 금리 인상에 따른 수익률 감소와 경기 침체가 장기화될 것이라는 우려 때문에 수익형 부동산 투자가 신중세로 돌아섰다. 서울 도심과 수도권 지역의 상업용 부동산도 미분양 물량이 적체되면서 분양시장에서 인기가 시들해진 상황이다.
2023년 수익형 부동산시장은 어떻게 움직일까? 결론부터 말하면 경기 위축과 투자심리 약화로 약보합세를 이어갈 것으로 예상된다. 고금리 여파로 인해 금융상품에 비해 상가나 빌딩의 투자수익률이 처지는 데다 수요자가 ‘영끌’하기 어려운 시장 상황에서 당분간 매수심리는 위축될 것으로 보인다. 주택거래가 위축된 만큼 수익형 부동산도 침체기를 피하기 어려운 환경이라 추가 가격 조정이 불가피하다.
분양받은 후 바로 임대수익이 발생하는‘선임대 후분양’의 수익형 부동산 상품인 구분 상가와 생활형숙박시설, 지식산업센터 등이 투자자들로부터 관심을 끌며 분양시장을 이끌 것으로 보인다. 수익형 상품 중 주목을 받는 프랜차이즈 업종이 임대된 선임대 후분양 상가들은 투자자 입장에선 공실 우려를 줄이고 우량한 임차인 입점이 확정돼 미리 상권 활성화를 예상할 수 있는 점에서 부동산 침체기에 안정적인 투자용 부동산으로 꼽힌다.
먼저 2023년 상가 시장은‘거래량 감소·고분양가·대출 규제’에 공실은 늘고 임대료는 낮아지는 악재가 몰리며 약보합세 분위기가 이어질 것으로 보인다. 2022년 상반기 공실률의 경우 중대형 상가는 13.1%, 소규모 상가는 6.6%로 전반기보다 각각 0.1%, 0.2%로 늘어났다. 전국 주요 상권 내 공실률 적체가 해소되지 않아 상가 가치가 떨어지며 투자 불확실성이 높아질 것이란 우려의 목소리가 나오고 있다.
상권 회복에 따른 공실 위험 감소, 월세화 현상과 1·2인 가구 증가가 상가 임대수익에 긍정적인 영향을 끼치는 요인으로 작용하며 거래량은 약보합세를 나타낼 것으로 보인다. 꾸준히 상가 급매물이 출회해 상황을 긍정적으로 보기 어려운 시장 상황이지만 합리적인 가격에 투자할 수 있는 기회로 여겨진다. 다만 경기 침체와 코로나19 예측이 쉽지 않은 탓에 시장은 지역과 종목, 분양가에 따라 차별화 현상이 더욱 뚜렷해질 것으로 보인다.
자산가 선호 꼬마빌딩 세금 규제 덜해
인허가 규제 강화, 노후 창고 수요 늘어
대표적 소액 투자용 수익형 부동산인 오피스텔은 주택 대체재란 장점과 규제완화 여파로 실수요자에게 때아닌 훈풍이 불 수 있다. 정부가 기준을 정해 주거용 오피스텔 등을 보유세 과세 기준인 주택 수 산정에서 제외하면서 직주근접을 선호하는 신혼부부, 젊은 직장인, 1인 가구로부터 신축 역세권 중형 오피스텔 분양물량이 수요자의 관심을 끌 전망이다. 월세 상승세도 오피스텔 매매가를 밀어 올릴 것으로 보인다.
시장 경쟁력이 낮은 노후 소형오피스텔은 중대형에 대비 투자수요 유입이 제한적일 것으로 전망된다. 최근 지속적인 금리인상과 대출 규제 여파, 매매전세 비율이 낮아지면서 매매 거래가 둔화하는 양상을 띠고 있다. 아파트를 대신할 중대형이 관심을 끄는 대신 기존 원룸 형태의 소형 오피스텔 수요는 점차 줄어들 것으로 예상된다. 초소형 매물은 공급 초과, 선호도 하락 등으로 미분양과 가격 하락 현상이 나타날 가능성이 있다.
도시형생활주택 거래는 약보합세를 띨 전망이다. 세금 부담에다 주택시장 관망세가 짙어진 점, 고분양가 탓에 공급량도 줄어들고 있다. 아파트값이 조정 과정을 거치면 사실상 주거 대체용 수익형 상품으로 주목받는 도시형생활주택은 인기가 떨어진다. 주거환경과 대비해 인근 아파트값보다 높게 분양가가 책정돼 수익률이 떨어져 부동산 상황에 따라 가격 조정 가능성이 커서 고분양가의 추격매수 현상은 줄어들 전망이다.
틈새 수익형 상품으로 주목받는 섹션오피스(소형사무실)와 레지던스(생활형숙박시설)는 공실률이 양호한 지역에서 인기를 끌 전망이다. 코로나19 전후로 매매가격은 오른 반면 임차료 수준은 제자리에 머물렀지만 건축원자재 가격과 물가 상승은 사무실 임차료 인상으로 이어질 공산이 크다. 경기 여부에 따라 상가에 비해 임차료 상승이 빠른 오피스와 숙박시설 시장의 입지·지역·상품 간 양극화가 심화할 것으로 보인다.
느슨한 대출 규제와 각종 세제혜택에 맞물려 인기를 끌었던 지식산업센터는 공실 증가와 임대료 하락의 이중고를 겪으며 투자심리 하락 가능성이 높다. 도시 공단지역과 업무단지 상품은 수요 증가로 임대·거래가 활기를 띠지만 업무 인프라가 낙후된 비도시는 공실과 미분양 문제가 심각하다. 국내·외 경제 상황에 민감한 상품이기 때문에 미래가치보다는 투자 시점의 경제상황과 지역 인프라, 수요를 종합적으로 분석 후 신중한 접근이 필요하다.
창고 임대사업은 눈여겨볼 만하다.온라인 상거래 확대와 코로나19 사태로 비대면 거래가 늘면서 물류센터의 중요성이 대두된 데다 신선식품에 대한 수요가 급증해 콜드체인 창고 유통이 부각되고 있다. 창고 임대업은 공사비 상승과 인허가 규제 강화로 개발원가가 상승해 이미 완공된 물류 자산 선호도가 높아지고 있다. 수도권을 중심으로 기존 중소형 창고의 자산가치 상승과 함께 안정적인 임대상품으로 자리매김할 전망이다.
노후에 안정적인 수익을 원하는 자산가의 대표 투자상품인 꼬마빌딩의 수요는 ‘꿋꿋’할 것이다. 수년간 몸값이 급등한 데다 금리 인상과 수익률 저하로 매수 문의는 당분간 줄어들 전망이지만 노후 건물 리모델링 수요와 고급 상권으로의 확대가 예상되는 지역에서 고수익을 바라는 자산가들의 투자수요는 시기와 상관없이 탄탄하다. 부채비율이 높아 급하게 처분하는 핵심 지역의 가치상승 여력이 높은 급매물 위주로 거래가 이루어질 것으로 보인다.
약세장, 급매·할인 분양 관심 가져라
과도한 대출 받아 투자하는 것은 금물
정리해 보면 2023년 한 해 수익형 부동산시장은 대체로 ‘약세’장을 띨 것이다. 경기침체 국면인데다 대출 규제 강화, 세금 인상, 금리 쇼크까지 겹쳐 수익형 부동산 시장의 위축 여지가 높은 상황이다. 특히 금리 인상은 수익형 시장의 가장 큰 복병이다. 월세 수익으로 대출이자와 세금을 충당하는 경우가 많은데 금리 인상으로 상환할 이자비용이 커지면서 수익률이 큰 폭으로 떨어져 투자심리도 점차 위축될 것으로 보인다.
소형 오피스와 창고, 꼬마빌딩 수요는 인기를 끌지만 전반적으로 하향세가 예상되는 만큼 보수적으로 투자하되 수요자 특성에 맞는 전략을 짜야 한다. 수익형 부동산 투자는 결국 임대수익이 목적이기 때문에 유동인구가 많고 공실률이 적은 상권을 위주로 투자해야 한다. 금리 인상의 속도를 예측할 수 없는 상황에서 금리 리스크를 최소화하기 위해 과도한 대출을 지양할 필요가 있다. 경기 침체가 예상되는 때일수록 선임대 후분양, 할인분양, 급매물 등 합리적 가격에 투자할 수 있는 기회를 잡고, 수익형 상품별 특성을 파악하여 자신의 기준과 상황에 적합한 투자처를 고르는 전략이 필요하다.
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