코로나19로 인해 힘들었던 상황에서 벗어나 2023년 상반기에 투자자들이 도약의 기회가 올 것이라 기대했다. 하지만 금리의 상승과 중국발 영향으로 여전히 투자의 여건 좋지 않다는 평가가 지배적이다. 2023년 상반기 공매.경매 투자를 위해 어떻게 주안점을 두어야할지 언급한바 있다. 상반기가 지나고 하반기에 투자자 입장에서 변화를 인지하고 투자에서 접근 방법과 관점을 바꿀 필요가 있다. 최근 투자자들의 상담 내용과 전반적인 사항을 종합하여 2023년 가을 이후 관심 가질 소액 투자 물건과 주거용 물건을 알아보고자 한다. 이 글을 읽고 있는 투자자들에게 도움이 되기를 간절히 바란다.
1. 국토종합계획 5차 및 도시기본계획에 따른 개발 이슈 지역의 소규모 토지에 집중
국토종합계획은 국토의 개발과 보전에 정책 방향을 제시하는 최상위 국가공간 계획이다. 국토교통부에서 현재 진행 중인 국토종합계획 5차를 확인해 보길 바랍니다. 또한 각 지자체에서 수립하는 도시가 지향하는 장기적인 발전상을 제시하는 도시기본계획 또한 도시계획의 최상위 계획이다. 도시기본계획은 각 지자체 도시과 등에서 확인할 수 있다. 이러한 계획은 연계하여 2023년 이후 변화가 가장 많이 있는 지역을 선정하고 인근의 개발 가능한 소액토지를 확인해보길 바란다. 특히 소액 자투리 토지는 한국자산관리공사에서 진행하는 온비드 공매에서 자주 보이는 물건으로 5천만원 이하의 소액으로 접근 하기에 좋다. 각 이슈 지역의 개발은 계획과 진행과는 다르기때문에 국토부 혹은 지자체에서 진행여부를 정확히 확인하고 투자해야 한다. 2023년부터 2030년까지의 진행에서 해안선, 중심이되는 항만 및 도로, 철도 등 교통망을 집중적으로 확인할 필요가 있다.
2. 농지법 강화에 벗어난 도시지역에 편입되어있는 농지(지목이 전, 답, 과)에 집중
스피드옥션에서 경매 공매 물건을 자세히 보다 보면 지목은 전, 답, 과 즉 농지인데 토지의 용도지역이 주, 상, 공으로 도시 개발지역의 용도가 나올 때가 자주 있다. 이때 이 토지를 농지로 볼것인가? 아니면 도시지역의 개발지로 볼 것 인가에 혼돈이 생길 수 있다. 상담을 하다 보면 농지법의 강화로 농지취득자격증명에 어려움이 있는 건 아닌지 막연한 두려움을 가진 분들이 있다. 지목은 농지이나 용도지역이 주,상,공에 있다면 농지로 보지 않아 농지취득자격증명이 현실에서는 제출 의무가 없다. 한번씩은 담당 공무원이 이를 확인하지 않고 지목만 확인 후 농지취득자격증명을 제출하라고 하기도 한다. 농지법의 강화로 취득단계와 보유단계에서 예전보다 챙겨봐야 할 것이 더 많아진 것은 사실이다. 하지만 이러한 것을 한번에 떨쳐버리는 농지들이 온비드 공매에 종종 나오고 있다. 토지의 용도를 확인 후 주변의 개발 여지를 분석하여 지목이 농지인 것을 낙찰 받았다면, 농지의 의무를 지지 않고 보유할 수 있기에 투자자 입장에서 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 기회를 가진다. 다만 이때 매도 단계에서 세금의 문제는 확인할 필요가 있으니, 주의가 필요하다.
3. 공익사업에 편입되어 있는 경매, 공매 물건 중 소액 자투리 토지에 집중
개발 관련 뉴스를 보면 공익과 사익이라는 말이 나온다. 이중 공익은 공공의 이득을 위한 것으로 개인을 위한 사익을 배제하고 공익을 위한 개발을 진행하게 되는 사업을 의미한다. 이러한 공익사업의 대표적인 것들은 도시계획시설사업, 정비사업, 택지개발사업 등이 있다. 공매물건들 중에서 토지이용계획을 확인해보면 이러한 공익사업에 편입되는 토지가 종종 나온다. 일반적으로 맹지, 혹은 공유지분이 나올 수 있는데 이러한 물건을 저가로 낙찰받아 차후 수익을 내는 투자자들을 종종 볼 수 있다. 조건은 공익사업이 진행되어야 하며, 실제 투자에서는 소액이지만 차후 수용 후 보상에서 가치가 상승하여야 한다. 때로는 공익사업에 편입되지 않으나 인근의 개발로 인해 같이 개발되는 경우도 있다. 이때는 건축 가능한 토지로 차후 단독 개발이 용의 해야 하며 토지의 용도지역이 개발 성향이라면 좋다. 항상 토지는 현재의 가치보다 미래의 가치가 중요하니 현재 저평가되었다고 배제하는 것에 신중할 필요가 있다.
4. 저평가된 해안가의 공유지분과 법정지상권 토지의 토지만 매각 물건에 집중
상반기에 이어 하반기에도 소액 토지에 투자할 수 있는 공유지분과 법정지상권 물건은 꾸준히 관심을 가질 필요가 있다. 특히 젊은 투자자 입장에서는 장기적인 관점으로 도시계획 및 인근 개발 이슈 확인까지 끝났다면 소액으로 투자할 가치가 있다. 공유지분은 권리의 제한이 있고, 공유자 간의 의견 대립 등의 문제로 투자를 꺼리는 분들이 많다. 하지만 공익사업에 속하는 지분, 가치가 급속히 상승하는 토지는 결과적으로 협의 혹은 공유물분할로 처리가 된다는 것을 현실투자에서 확인했다. 여기서 주의할 점은 토지의 가치가 상승하는 지역이라는 전제가 깔려야 한다. 법정지상권 물건 또한 지상물의 존재로 토지의 사용 가치가 떨어져 저가로 낙찰 받을 수 있지만 처리의 문제로 투자에서 제외 하기도 한다. 하지만 건물주에게 토지의 사용료 즉 지료를 청구할 수 있고 미납 시 건물을 경매 및 철거 등으로 처리의 길이 있으니 꾸준한 관심이 필요하다. 현실 투자에서 수익률 상위는 단연 이러한 물건들이고 특히 저평가된 해안가 지역의 토지는 꾸준히 가치가 상승하고 있으니, 투자의 적격이라 볼수 있다. 일반적인 물건이 아님은 당연하니 전문가 조언이 필요하다면 상담 후 투자하기를 권한다.
5. 틈새 주거용으로 5년내 신축된 수익형 다가구 다수 유찰물건 집중
스피드옥션의 경매, 공매 물건 중 종종 다가구 원룸 및 사용승인 받은 지 얼마 되지 않은 신축 물건이 나오기도 한다. 수익형 주거용 건물의 대표 격인 원룸과 오피스텔은 매도의 문제, 공실의 문제, 관리의 문제 등으로 꺼리는 투자자들이 있기도 하다. 그런데 요즘 들어 수익형 주거용 중 다가구 신축 물건들 위주로 상담이 부쩍 늘어나고 있다. 특히 공매, 경매 물건에서 신축한 지 5년 이내로 관리가 필요 없는 건물로 수차례 유찰되는 물건을 주로 분석 후 상담하게 되는데 그 이유는 건축비와 연관이 있다. 신도시 개발지역 혹은 공업지역 등 월세 수요가 있는 곳은 현장답사를 하다 보면 우후죽순으로 건축 하는것을 볼 수 있었다. 그런데 2023년 상반기부터 이러한 광경이 점점 보기 드물어지고 있다. 토지를 매입한 소유자들이 수년 뒤 건축을 생각했지만, 건축비 및 인건비 상승의 원인으로 꺼리고 있는 것이다. 오히려 공매, 경매에서 이미 건축이 끝난 다가구를 저가로 입찰하는 투자자들이 늘어나고 있는 분위기다. 특히 울산광역시 및 창원시 등 공단이 많은 지역에서 뚜렷이 나타나고 있다. 2023년 하반기, 주거용이 전반적으로 하락 기조가 지속되는 가운데 틈새 주거용 투자의 의미를 생각해 볼 때이다.
마무리 글
2023년 하반기는 투자에 디딤돌이 될 수 있는 시기이다. 앞으로는 일반적인 물건이 아닌 희소성 있는 물건을 찾아서 투자해야 한다. 그래야 시대와 같이 발전할 기회를 가질 수 있다. 특히 소규모 토지 투자는 꼭 해야 하는 필수 아이템이며, 가을 이후에는 틈새시장의 주거용도 주목해야 할 것이다. 경기 악화, 물가의 상승의 상황을 발상의 전환을 통해 투자에 활용할 필요가 있다. 세상에 쉬운 투자는 없다. 하지만 노력과 관심을 가진다면 누구나 도전할 수 있는 상황이다. 2023년 하반기를 마중물로 변화의 시기에 적응하는 투자가 되기를 바란다.
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