2024년 봄 3월이 시작되었다. 새로운 시작을 알리는 봄과 같이, 투자자들도 새롭게 다짐을 하고 투자에 도전하는 시기이다. 투자자들은 당연히 수익률이 높은 물건을 선호하게 된다. 다년간 실제 투자와 강의를 하면서 여러 상황을 보고, 겪어왔다. 느낀 건 토지 투자에서 법정지상권 물건과 공유지분 물건이 일반적인 주거용과 토지 물건보다 높은 수익을 낼 수 있다는 것이었다. 그러나 많은 투자자들은 이러한 물건을 쉽게 접근하지 못하는 물건으로 생각하여, 입찰하는 것을 꺼려한다. 2024년 상반기에 준비하여 하반기에는 이런 물건에 신중히 도전해 보는 게 어떨지 하는 바람을 담아 내용 들을 서술해 본다.
1. 경매, 공매 투자에서 법정지상권, 공유지분의 의미
법정지상권과 공유지분의 일반적인 의미는 배제하고 투자자 입장에서 생각해야 할 의미를 알아본다. 매매에서는 이러한 투자 유형의 물건을 찾는 게 쉽지 않다. 즉 건물이 있는 토지만 매도하거나 전체 토지 중 일부를 매도하는 것은 특별한 사정이 아니면 일어날 수 없는 매매 방식이다. 그러나 경매, 혹은 공매는 청산절차 또는 압류된 물건으로 법정지상권과 공유지분 물건을 쉽게 볼 수 있다. 투자자들은 경매, 공매 입찰을 통해 저가 물건을 낙찰받고 수익을 내는 방식의 투자를 한다. 일반적이지 않은 것은 쉽게 접근할 수 없다는 것과 일맥상통한다. 반대로 리스크가 있을 수 있지만 이러한 물건을 낙찰받고, 물건의 특수성으로 수익률을 높일 수 있다는 점은 투자자 입장에서 관심을 가질 수밖에 없다. 법정지상권과 공유지분 전반적인 내용은 일반적인 사항으로 쉽게 확인할 수 있으며 기본적인 의미를 알고 접근하는 것이 중요하다.
2. 경매, 공매에서 법정지상권, 공유지분 물건 검색 방법
경매와 공매에서 검색을 통해 물건을 확인하고 분석하여야 한다. 먼저 공매에서는 온비드 부동산 물건 검색창을 이용하면 된다. 상세 조건에서 입찰 기간은 '1달 이상'으로 설정하고 용도 부분에 '토지'에 체크 한다. 지분물건(공유지분) 여부를 체크하는 항목이 있으니, 지분물건을 표시해 쉽게 검색하면 된다. 하지만 법정지상권 물건은 별도의 체크란이 없기에 토지물건을 전반적으로 확인 후 건물이 매각에서 제외된 물건을 찾아야 한다. 이때 물건 세부 정보란의 기타 사항, 공매재산 명세, 감정평가서를 보고 확인하면 된다. 반면 경매는 일반 유로 정보라면 공유지분과 법정지상권으로 구분 체크 하게 되어 쉽게 검색할 수 있다. 특히 스피드옥션의 새로운 리뉴얼 사이트에는 더욱더 쉽게 확인할 수 있다. 공유지분은 등기사항전부증명서를 확인하면 지분의 사항을 알 수 있다. 하지만 법정지상권을 성립사항 등을 한 번에 확인하기 어려우니 대상 물건을 검색 후 추가 사항들을 다시 확인해야 한다. 예를 들어 '제시 외 건물 있음, 법정지상권 성립여지 있음, 매각에 제외된 물건 있음' 등이 나오면 법정지상권의 성립 여부를 추가로 확인할 필요가 있다는 의미이다.
3. 경매, 공매에서 법정지상권, 공유지분 물건분석
법정지상권은 등기되지 않았어도 법에 미리 정해진 권리로 성립된다면 이 토지를 낙찰받은 토지 소유자는 건물을 철거하지 못하게 된다. 일반적으로 성립, 미성립에 포인트를 두는데 현실에서는 차후 처리의 문제가 중요하다. 만약 토지의 가치가 상승한다면 어떠한 조건에서도 생각보다 쉽게 처리할 수 있다. 성립 요건은 토지의 근저당 설정 시 건물이 존재하고 토지주와 건물주가 같은 상황에서 토지만 소유자가 바뀌는 것이다. 이럴 때 법정지상권이 성립되어 건물을 철거하지 못하게 된다. 실무에서 대부분 성립이 되고 성립되는 물건이 현실 수익률이 높게 나온다는 것을 알 수 있었다. 공유지분은 민법적인 내용을 적용하여 분석하게 되는 데 현실은 더 중요한 토지의 가치상승 지역인지 혹은 공유자들의 여건이 어떠한지에 따라서 투자의 성패가 좌우되는 경우가 많다. 권리의 문제는 법적인 문제이니 확인하면 되고 현실적인 투자의 경험이 있는 분들의 조언을 얻어 낙찰 후 처리에서 유리한 위치를 선점할 수 있는지가 중요하다.
4. 경매, 공매에서 법정지상권, 공유지분 물건 투자지역 분석
토지 투자에서 어떤 종목이냐도 중요하지만, 더 중요한 것은 어디에 토지가 위치해 있냐는 것이다. 지목이 좋아도 토지의 용도나 인근 개발 이슈가 없다면 가치가 상승되는 것은 어려운 일이다. 명심할 것은 입찰자가 저가로 낙찰받으면 차후 처리에서도 저가로 처리된다는 것이다. 이것을 극복하기 위해 인근의 도시계획과 이슈 및 현지 사정을 잘 파악하는 게 중요하다. 공유지분의 낙찰 후 전체를 경매 진행 시 현실에서 그리 높은 수익을 바라기는 어렵다. 하지만 권리분석이 아닌 물건분석, 지역분석을 잘한다면 투자의 가치가 있는 물건 종종 있다. 현물분할 후 가치상승, 전체 매각 시 낙찰가를 선정하는 게 포인트이고 이 기초 공부는 공유물 분할경매가 진행되는 것을 분석한다면 해답이 나온다. 법정지상권의 투자가치는 개발 여지가 많은 곳으로 특히 해안가와 토지의 용도가 변화 예상되는 지역이 최적이다. 도심에도 가치가 있으나 일반적인 투자자들의 투자 금액을 생각한다면 외곽의 개발 여지 있는 관리지역 이상의 건폐율을 가진 토지가 적합하다. 이 토지 위 건물을 철거한 후 그 가치를 생각해 물건분석 및 지역분석을 해야 할 것이다.
5. 경매, 공매에서 법정지상권, 공유지분 물건의 출구전략 분석
물건을 처리하는 출구에서 서로 간의 협의나 소송 없이 처리가 되는 경우가 있을 수 있다. 공적인 사업 즉 도시계획시설사업, 정비사업, 도시개발에 따른 택지개발에 들어간다면 자연스럽게 출구가 마련된다. 하지만 일반적으로는 두 물건은 서로의 협의와 협상 혹은 소송을 진행하여 결과가 나오는 경우가 대부분이다. 그래서 이러한 사항의 판례가 생각보다 많고, 사람과 사람이 하는 일이라 최적인 상황을 서로 원하다 보니 적절하게 해결되는 경우가 대부분이다. 공유지분은 현물로 분할 하여 수익이 날 때 가장 높은 수익률을 가져오게 된다. 반면 전체를 경매로 진행 후 지분비율로 배당받는다면 수익률이 생각같이 높지는 않은 것을 경험하였다. 공유지분의 적절한 처리는 분할 소송을 진행하고, 그 과정에서 협의, 협상 혹은 계속 소송 진행 후 판결로 현물과 현금으로 분할 하게 된다. 법정지상권의 출구전략은 다르다. 법정지상권이 성립되는 물건을 낙찰 후 건물주에게 지료를 청구하여 지료를 받는 것이 출구전략 중 하나이다. 만약 지료를 미지급한다면 해당 건물을 경매 혹은 철거를 진행한다. 법정지상권이 성립되어도, 미성립되어도 출구는 뚜렷하다. 성립 시에만 지료청구를 할 수 있고(미성립 시 지료청구 할 수 없음), 미성립 시에는 건물철거와 부당이득 청구 등을 할 수 있다. 시간을 두고 이와 같은 물건에 투자한다면 생각보다 높은 수익률을 기대할 수 있다.
마무리
2024년 따뜻한 봄부터 천천히 적응하여 같이 발전하는 투자자들이 되기를 소망한다. 법원경매 경매 사이트 스피드옥션, 한국자산관리공사의 온비드 공매 등을 통해 토지물건을 검색& 입찰하고, 변화하는 투자 방식에 한발 앞서 다가가 좋은 결과로 이어지기를 응원한다.
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